中山商品房预售合同纠纷律师
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梁超浩，中山商品房预售合同纠纷律师，现执业于广东百臻律师事务所，严格遵守律师职业道德和执业纪律，秉承诚信、谨慎、勤勉、高效的执业理念，受人之托、忠人之事，最大限度地维护当事人的利益。梁超浩从事法律工作多年来，恪尽职守，为当事人提供快捷、优质、高效的法律服务，取得了良好的社会效果，为法制建设尽了绵薄之力;在办案中不畏权贵、据理力争、维权护法，受到当事人和法院的高度认可和评价。
下列房地产不得转让：
1、未依法登记取得房地产权证书的;
2、共有房地产，未经其他共有人书面同意的;
3、权属有争议，尚在诉讼、仲裁或者行政处理中;
4、司法机关或者行政机关依法裁定，决定查封或者其他形式限制房地产权利的;
5、依法收回土地使用权的;
6、法律、法规、规章规定不得转让的其他情形。
合同权益转让过程中应防范的欺骗手段：
1、不使用示范合同文本，或者利用合同的空白部分、附加合同设置不平等的条款，加重购房者的，减少或免除开发商的义务;
2、以预售名义收取定金，并在签定合同时，以此要挟买受人签定显失公平的条款;
3、故意隐瞒已将房产抵押、转让的真相，编造;卖点;欺骗购房者;
4、任意改动房屋结构，任意扩大或缩小房屋面积，擅自改变公用场所用途;
5、不遵守合同约定，拖延交房及办理产权证的日期，致使买受人拿了钥匙却无法居住;
6、故意隐瞒无开发资格或者无商品房屋预售许可证等，使购房者无法取得购买房屋的商品房权属证书。
在实践中，房产拍卖的流程是怎样的呢下面跟着一起了解一下吧。阅读完以下内容，一定会对您有所帮助的。
一、房产拍卖的流程是怎样的
拍卖前，查封房屋
拍卖前，评估房屋
第一次拍卖
１、竞买人应当于拍卖前向人民法院预交保证金。申请执行人参加竞买的，可以不预交保证金。保证金的数额由人民法院确定，但不得低于评估价或者市价的百分之五。
２、人民法院应当在拍卖五日前通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人于拍卖日到场。
３、拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。
第二次拍卖
拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，应当在六十日内再行拍卖。
第三次拍卖
对于第二次拍卖仍流拍的不动产或者其他财产权，应当在六十日内进行第三次拍卖。
变卖
第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产抵债的，人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。
所有权转移
不动产拍卖成交或者抵债后，该不动产自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。通常需要法院出具裁定书等，到房屋所在地的交易中心办理产权过户。
二、房地产拍卖标的应具备的条件
１、法律、法规禁止买卖、转让的房地产通常情况下不得拍卖：
未依法取得房地产产权证书的包括土地使用权证书、房屋所有权证书、和房地产产权证书）；
共有房地产，未经其他共有人书面同意的
权属有争议，尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的；
权利人对房地产的处分权受到限制的；
以出让方式取得土地使用权，但不符合政府相关转让条件的；
司法和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的：
国家依法收回土地使用权的；
法律、法规、规章规定禁止买卖、转让的其他情形。
２、以出让或划拨方式取得国有土地使用权进行开发建设，其土地使用权需要拍卖的，应当符合国家法律、法规规定的可转让条件：
以出让合同取得的土地应按照出让合同的约定支付全部使用权出让金；
土地使用权已经依法登记并取得土地使用权证；
对于成片开发地块，需转让地块应已形成工业用地或者其他建设用地条件；
规划管理部门已经确定需转让地块的规划使用性质和规划技术参数；
出让合同约定的其他条件；
划拨方式取得的除符合、、条外，还需报人民政府主管部门批准，补办出让手续。
３、以划拨方式取得国有土地使用权的房地产拍卖应当报请有关部门批准，办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金；可以不办理出让手续的，应当由拍卖行将拍卖标的所得收益中的土地收益上缴国家。
４、集体所有土地上建成的房屋需要拍卖的，应当符合法律、法规规定的买卖或转让条件。
以上就是为您整理的有关房产拍卖的流程是怎样的相关内容。总的来说，人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。
来源: 中山商品房预售合同纠纷律师 Tags: 合同权益转让的限制及防范,房产拍卖的流程是怎样的