梁超浩,中山商品房预售合同纠纷律师,现执业于广东百臻律师事务所,严格遵守律师职业道德和执业纪律,秉承诚信、谨慎、勤勉、高效的执业理念,受人之托、忠人之事,最大限度地维护当事人的利益。梁超浩从事法律工作多年来,恪尽职守,为当事人提供快捷、优质、高效的法律服务,取得了良好的社会效果,为法制建设尽了绵薄之力;在办案中不畏权贵、据理力争、维权护法,受到当事人和法院的高度认可和评价。
一、房屋买卖中介费怎么收
不同服务项目的收费标准是不一样的。按照市物价部门有关规定,其服务项目的收费标准是:
房地产经纪收费
房地产经纪收费是房地产专业经纪人接受委托,进行代理收取的佣金。房地产经纪收费根据代理项目的不同,实行不同的收费标准。
房屋买卖代理收费,按成交价格总额分档累退计收
房地产咨询服务费。
房地产中介服务机构应委托人要求,提供有关房地产政策、法规、技术、信息等咨询服务,可收取房地产咨询服务费。房地产咨询收费按服务形式分为口头咨询费和书面咨询费两种。
1、口头咨询费按照咨询服务所需时间、内容繁简、人员专业技术等级,每次10-50元。
2、书面咨询费。按照咨询报告的技术难度、工作繁简,结合标的额大小计收。普通咨询报告,每份300-1000元;技术难度大、情况复杂、耗用人员和时间较多的咨询报告,可适当提高收费标准,其标准一般不超过咨询标的额的0.5%.房地产中介服务收费是房地产交易市场重要的经营性服务收费,按照市物价部门的规定,中介服务机构应当本着合理、公开、诚实、信用的原则,严格执行收费原则和收费标准,切实提供质价相称的服务。此外,房地产中介服务收费实行明码标价制度,中介服务机构应当在其经营场所或交缴费用地点的醒目位置公布其收费项目、服务内容、计费方法、收费标准等事项。
二、交易不成需不需要付中介费
买家委托中介公司寻找合适物业,业主委托中介公司寻找合适的买家,中介是一种居间的角色。根据《合同法》,居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿。
《合同法》也规定,居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的,由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
中介方促成了双方签订临时合同,又在合同中约定签订合同时必须支付中介费,那么作为委托人的买卖双方要支付中介费用。除非有证据表明,中介方为促成合同订立,故意隐瞒重要事实或提供虚假情况,损害了委托人利益。
中介公司骗人的方式,除了吃差价外,还主要有以下几种方式:
1.通过中介买卖房子,交完钱之后,中介变得不那么积极办事。
2.违规收取中介费。看房之前,要求先交看房费。
3.收了购房款,立即卷铺盖逃走。
4.房源欺诈,隐瞒房屋真实情况或提供虚假房源。
5.虚夸房屋面积,一套房夸大五六平方米甚至十多平方米。
6.转卖买主或卖主,中介公司成了“二道贩子”。不少中介公司内部卖房源,一套房子,再卖给其他代理,中介公司联合起来赚看房费、中介费。
7.串通业主引买家上钩,骗取定金。不少中介公司和卖家串通,热情地让买家看房验房,等买家有意交纳了定价后,卖家却突然反悔,称房屋不卖了,而买家交纳的定金,中介却不退还,和卖家私分。
那么,作为购房者,应当怎样和售房者以及中介“较量”呢
与中介斗
1.看房至少要白天晚上各看一次
白天光线充足,能够看清楚房子的真正面目、真实“年龄”,而且可以了解到房子各个方位的采光如何。晚上看房则主要考察周边有没有噪音,小区的入住率如何等等。多看两次,顺便也可以考察一下不同时段的交通、周边环境等情况。
2.中介佣金要巧讲价
为了促成交易,冲业绩,不少中介公司都宁愿在中介佣金上稍作让步,所以在购买二手房时一定要和中介公司就佣金进行砍价。
此外,中介佣金不要一次性付清。中介公司可能会要求你先付中介佣金,但即使这样也要分阶段支付,并且要在合同中约定,不要一开始便全部支付了,那样的话就很难保证你在后续工作中能够得到优质的中介服务。
3.按揭自己跑可省数千元
大部分的二手房购房者因为工作忙碌或者为了省心,按揭的手续都是委托中介公司去办理的。但是如果你想节省几千元的话,自己去银行办理按揭手续也是可以考虑的,按照银行贷款部门的要求和指引一步步来,其实也并不需要耗费很多时间。
与卖方斗
1.这房源真的很抢手吗
当你去看二手房时,中介和卖方会告诉你,这两天有好几个人来看了,有一个基本上确定要买了,就看你们谁先给定金咯。要知道,在中介人员和卖方的嘴里,不管是过去、现在,还是将来,你看的每套房都是很抢手的。所以你要保持清醒的头脑,问自己:凭什么那套房子这么抢手
2.下定金最好选资金托管
下定金的时候要考虑清楚,尤其是要弄清楚定金和订金、诚意金的区别。另外,要考虑钱是直接给业主还是如何处理有没有签下关于定金的合同如果可以的话最好选择第三方机构进行资金托管。
3.要学会深藏不露
当你看中一套房子的时候,一定要学会深藏不露,不要让中介人员和卖方知道你很喜欢这套房子,一旦被他们知道了,中介人员就会催你,给你施加压力;而卖方则会咬住价格不放松,这样子对于后续的讲价等环节就会被动很多。
4.合同条款要仔细研究
在签约的时候,一定要仔细研究合同的每一条条款,如果有朋友做律师或者熟悉法律知识的,签合同的时候尽量带上他,可以帮你省很多心,而且还可以规避很多风险。
来源: 中山商品房预售合同纠纷律师 Tags: 房屋买卖中介费要如何收,房产中介中还有哪些陷阱需要注意